‘Εγκλωβισμένοι αγοραστές’ είναι οι αγοραστές που έχουν ήδη πληρώσει το μεγαλύτερο ή και ολόκληρο το ποσό της τιμής ενός κτιρίου  χωρίς όμως να τούς έχει παραχωρηθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας

Υπάρχουν δύο περιπτώσεις:

  1. Όπου έχει ήδη εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας και γίνεται αίτηση μεταβίβασης του ακινήτου στον αγοραστή
  2. Όπου δεν υπάρχουν οι απαιτούμενες εγκρίσεις και άδειες για την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας

Νοείται ότι για κάθε περίπτωση χρειάζεται διαφορετική διαδικασία ρύθμισης

Μέχρι να μεταβιβαστεί ο τίτλος ιδιοκτησίας, τέτοιοι αγοραστές είναι οι τελικοί δικαιούχοι αλλά οι πωλητές που συνήθως είναι εταιρείες ανάπτυξης γης συνεχίζουν να είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες .  Σε τέτοιες περιπτώσεις, αρκετά από τα κωλύματα για την μεταβίβαση του ακινήτου στον τελικό δικαιούχο πηγάζουν από  ενστάσεις, εφέσεις και δικαστικές διαδικασίες στις οποίες προβαίνουν οι τράπεζες λόγο οφειλών των πωλητών προς την τράπεζα ή λόγω παραβιάσεων των όρων της πολεοδομικής άδειας

 Ενόψει του ότι κρίθηκε άδικο για τους ανυποψίαστους αγοραστές η μη έκδοση των τίτλων για λόγους που δεν αφορά τους ίδιους, το 2015 θεσπίσθηκε ο Περί Μεταβιβάσεως Και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος (139(Ι)) για να βοηθηθούν οι λεγόμενοι εγκλωβισμένοι αγοραστές

 Με βάση τη ισχύουσα νομοθεσία, σε περίπτωση που “(α) έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου”, προϋποθέσεις που προβλέπονται στο εδάφιο (1) του άρθρου 44Κ του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (9/1956), τότε το κτηματολόγιο νομικά είναι υπόχρεο να προχωρήσει με την απαλλαγή της υποθήκης και τη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ονόματι των αγοραστών

Βάση του εδάφιου 1 του άρθρου 44ΙΘ “μεταβίβαση ακινήτου επ’ονόματι του αγοραστή διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή του Κτηματολογίου (“Διευθυντής”) με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης”.

Ακολούθως ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν:

α) έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και

β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου

Σε περίπτωση που αυτές οι προϋποθέσεις πληρούνται, ο Διευθυντής σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ (1) γνωστοποιεί στον  αγοραστή, πωλητή , ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματον βάρος η/και απαγόρευση , με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησής την πρόθεση του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης

Αν δεν υπάρξει τεκμηριωμένη ένσταση ή αίτημα για μεταφορά του εμπράγματου βάρους η απαγόρευσης σε άλλη ακίνητη περιουσία του ίδιου πωλητή  “ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ονόματι του αγοραστή”.

Βάση του άρθρου 45, στο εδάφιο 3 διευκρινίζεται ότι μια ένσταση μπορεί να πετύχει μόνο για τους ακόλουθους λόγους:

α) ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή

β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου

Βάση του άρθρου 51(1), σε περίπτωση που η ένσταση απορριφθεί, δύναται ο πωλητής εντός 30 ημερών από της κοινοποίησης σε αυτόν να υποβάλει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Ως φαίνεται από την νομοθεσία προβλέπεται ειδική διαδικασία μέσον αίτηση έφεσής στο Επαρχιακό Δικαστήριο (με βάση το άρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ. 148) και όχι δια αγωγής

Σε πρόσφατη υπόθεση (Αρ. αγωγης 3904/16) του επαρχιακού δικαστηρίου Λευκωσίας που χειρίζεται το γραφείο Γεωργιάδης και Συνεργάτες ΔΕΠΕ εκπροσωπώντας τους  αγοραστές ακινήτου  η  Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Στροβόλου Λτδ καταχώρησε ένσταση εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου για τιτλοποίηση του ακινήτου στο όνομα τους τελικούς δικαιούχους  η οποία απορρίφθηκε

Η τράπεζα προχώρησε με αγωγή εναντίον της απόφασης του κτηματολογίου, των αγοραστών και των πωλητών και μέσα στα πλαίσια της αγωγής εκδόθηκε σχετικό προσωρινό  διάταγμα που απαγόρευε στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λευκωσίας να προχωρήσει με την μεταβίβαση του ακινήτου

Ωστόσο, στη συνέχεια, μετά από ακρόαση το επαρχιακό δικαστήριο υιοθέτησε  τα νομικά επιχειρήματα που πρόβαλαν οι δικηγόροι των αγοραστών  και απέρριψε το διάταγμα με αποτέλεσμα να είναι εφικτή η μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα τους. Στην πιο πάνω υπόθεση η Συνεργατική Τράπεζα προχώρησε λανθασμένα με αγωγή αντί με αίτηση-έφεση μέσα σε 30 μέρες ως προβλέπεται από το άρθρο 51(1) του πιο πάνω νόμου

Όπως διαφαίνεται στην ενδιάμεση απόφαση του δικαστηρίου ημερομηνίας  18/07/2017, το εν λόγο ένδικο μέσο κρίθηκε “ακατάλληλο” αφού όπως ανάφερε ο Δικαστής Δ. Θεοδώρου, Ε.Δ:

 “η παρούσα αγωγή…είναι διαδικασία που αφορά σε ζήτημα για το οποίο ο Διευθυντής κέκτηται εξουσία δυνάμει των προνοιών του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, με αποτέλεσμα, δυνάμει των προνοιών της υποπαράγραφου (2) του άρθρου 51 του εν λόγω Νόμου, το παρόν Δικαστήριο να μην έχει δικαιοδοσία να επιληφθεί τούτης”

Ο δικαστής στην απόφαση ανέφερε περαιτέρω ότι το διάταγμα δεν θα μπορούσε να μείνει σε ισχύ λόγο του ότι το τι ζητείτο μέσω του διατάγματος δεν θα μπορούσε ποτέ να δοθεί ως τελική θεραπεία στη υπό εξέταση αγωγή λόγο του ότι επιλέχθηκε από τη Συνεργατική Τράπεζα λανθασμένο ένδικο μέσο

Παρόλο που σε κάποιες μεμονωμένες αποφάσεις επαρχιακών δικαστών κρίθηκαν κάποιες πρόνοιες της πιο πάνω νομοθεσίες ως αντισυνταγματικές ο νόμος συνεχίζει να ισχύει προς όφελος των αγοραστών. Οι αποφάσεις αυτές έχουν εφεσιβληθεί και ο Γενικός εισαγγελέας έδωσε νομική γνωμάτευση  στο κτηματολόγιο σύμφωνα με το οποίο επιβεβαιώνει ότι το κτηματολόγιο θα πρέπει να εφαρμόζει τις πρόνοιες του νόμου. Παράλληλα βέβαια γίνονται συζητήσεις για κάποιες τροποποιήσεις του νόμου για κάλυψη πιθανών κενών που μπορεί να υπάρχουν ώστε να ενισχυθεί η προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών

Όπως διαφαίνεται, ένας αγοραστής έχει σήμερα τη δυνατότητα να κάνει αίτηση βάσει του πιο πάνω νόμου προς τον Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου, και να πετύχει την τιτλοποίηση του ακινήτου του. Η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου μπορεί να ανατραπεί μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις από το δικαστήριο και συγκεκριμένα όταν η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου βρίσκεται σε αντίθεση με τις πρόνοιες του νόμου

enquiries@gmadvocates.com

 22819292, 99639668

www.gmadvocates.com

 

Copyright © 2017 Protevousa. All rights reserved.
Designed by Oliver Creative Communications | Developed by Istognosis